Checkliste: Mit 10 Experten-Tipps zur richtigen Immobilienfinanzierung

Verfasst am 15.06.2021

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Der Kauf einer Eigentumswohnung oder der Bau eines Einfamilienhauses ist wohl eine der größten Investitionen im Leben. Viele Fragen zu möglichen Finanzierungsformen sowie Leistbarkeit, Zinsen, Laufzeiten und Tilgungsraten eines Kredits wollen beantwortet werden. Eine Checkliste kann bei der Finanzierungsplanung helfen. durchblicker Finanzierungsexperte Andreas Ederer verrät 10 Tipps, wie es mit der richtigen Immobilienfinanzierung klappt.

Foto: deagreez - stock.adobe.com, durchblicker

1) Haushaltsrechnung erstellen

Der erste Schritt in der Finanzierungsplanung ist die Haushaltsrechnung: Verschaffen Sie sich zunächst einen guten Überblick über Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Ausgaben, welche durch die neue Immobilie entfallen, wie zum Beispiel bisherige Mietkosten, können Sie dabei unberücksichtigt lassen. Die Differenz zeigt Ihnen, welche Kreditraten Sie sich monatlich maximal leisten können. Sie sollten allerdings für unerwartete Einkommensausfälle (z.B. Jobwechsel, Karenz, kurzfristige Arbeitslosigkeit), Urlaube und unerwartete Sonderausgaben (z.B. defekte Wasch­maschine) auf jeden Fall einen Sicherheitspuffer einplanen.

2) Vorhandene Eigenmittel bestimmen

Neben dem frei verfügbaren Einkommen ist das vorhandene Eigenkapital ein zentraler Baustein in der Immobilienfinanzierung. Eigenmittel können neben Ersparnissen auch Lebensversicherungen oder lastenfreie Liegenschaften wie Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen sein. Als Faustregel gilt: Bei einer Immobilienfinanzierung sollte der Eigenmittelanteil bei 20 Prozent liegen. Je höher Ihr Eigenmittelanteil, desto höher auch Ihre Finanzierungswahrscheinlichkeit. Außerdem sorgt ein höherer Eigenmittelanteil auch für günstigere Kreditkonditionen. Grundsätzlich besteht auch die Möglichkeit ein Finanzierungsvorhaben ohne Fremdmittel zu finanzieren (Vollfinanzierung). Für eine Vollfinanzierung müssen Sie als Kreditnehmer bzw. als Kreditnehmerin aber eine ausgezeichnete Bonität aufweisen.

3) Konkreten Finanzierungsbedarf ermitteln

Ob Immobilienkauf, Bauvorhaben oder Renovierung – als nächsten Schritt sollten Sie die Gesamt­kosten für Ihr Vorhaben ermitteln. Diese bilden die Grundlage für die benötigte Kreditsumme. Beim Immobilienkauf können Sie zum Beispiel folgende Berechnung anstellen: Kaufpreis der Immobilie (inklusive Kaufnebenkosten, Kosten für Einrichtung etc.) abzüglich der Eigenmittel. Besonders wichtig: Berücksichtigen Sie auch anfallende Neben­kosten für den Erwerb einer Immobilie/eines Grundstücks und Nebenkosten, die für die Kreditfinanzierung anfallen.

4) Nebenkosten berücksichtigen

Vor allem beim Immobilienkauf können die Nebenkosten hoch ausfallen, sie machen rund 6 – 10 Prozent des Kaufpreises aus: Ausgehend vom Kaufpreis sind 3,5 % Grunderwerbsteuer und 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr zu entrichten. Für Notar- und Anwaltskosten sind rund 1 – 3% einzu­kalkulieren. Sollte der Verkauf zudem über einen Immobilienmakler stattfinden, kann dieser zu­sätzlich bis zu 3,6 % des Kaufpreises in Rechnung stellen. Bei der Baufinanzierung fallen für den Erwerb des Grundstückes die selben Nebenkosten an. Zusätzlich sind zum Beispiel noch Kosten für die Baugenehmigung, Erschließungskosten für das Grundstück und Kosten für den Architekten zu kalkulieren. Weiters sollten Sie bei Immobilienfinanzierungen auch etwaige Finanzierungskosten (z.B. Pfandrechtseintragung, Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühr) berücksichtigen.

5) Optimale Kreditlaufzeit wählen

Die mögliche Kreditlaufzeit ist unter anderem abhängig davon, wie alt Sie bei der Fälligkeit des Kredits sind und wann Sie Ihre Pension antreten. Die genauen Bestimmungen können hier von Bank zu Bank variieren. Gut zu wissen: Die Kreditlaufzeit wirkt sich auch auf die Gesamtkosten des Kredits aus. Je länger die Laufzeit, desto geringer die monatliche Kreditrate. Zu beachten gilt aber: Mit einer längeren Laufzeit steigt auch die Gesamtbelastung – in Summe wird der Kredit teurer. Hier gilt es die richtige Balance zwischen monatlicher Ratenbelastung und Zeitraum der Kreditrückzahlung zu finden.

6) Richtige Zinsbindung wählen

Die Entscheidung welche Art der Verzinsung am besten zu Ihnen passt, hängt von individuellen Faktoren ab: Welche persönliche Einschätzung haben Sie gegenüber der zukünftigen Zins­entwicklung? Können oder möchten Sie sich beim Überschreiten eines bestimmten Zinssatzes die monatliche Kreditrate noch leisten? Der Vorteil von variablen Zinsen liegt im aktuell niedrigen Zinsniveau – das macht die Kosten für den Kredit günstig. Steigen jedoch die variablen Zinsen wieder an, verteuert sich auch Ihre monatliche Kreditrate. In diesem Fall müssen Sie die erforder­lichen finanziellen Mittel aufbringen können. Bei Krediten mit fixen Zinsen ist der Zinssatz für den gewählten Zeitraum fix definiert und die monatlichen Kreditraten bleiben gleich. Das schafft Planbarkeit und Zinssicherheit, schlägt sich aber meist in höheren Zinssätzen nieder.

7) Angebote der Banken vergleichen

Vor der Kreditentscheidung ist es ratsam, den Markt zu vergleichen und Angebote von mehreren Banken einzuholen. Denn die Zinsunterschiede zwischen der eigenen Hausbank und Alternativ­banken können hoch ausfallen. Als unabhängiger Experte für Immobilienfinanzierungen nehmen wir Ihnen den mühsamen Marktvergleich ab, indem wir aktuelle Konditionen von über 60 Banken und Bausparkassen vergleichen. Unsere durchblicker Finanzierungsexpertinnen und Finanzierungsexperten holen individuelle Kreditangebote zu Top-Konditionen für Sie ein und unterstützen Sie bei der optimalen Finanzierung Ihres Wohntraums.

8) Auf den Effektivzinssatz achten

Beim Vergleich von Angeboten der Banken und Bausparkassen sollten Sie zwischen dem Nominal- und Effektivzinssatz unterscheiden. Der nominale Zinssatz gibt den Jahreszinssatz an, mit dem der Kreditbetrag verzinst wird. Über die tatsächliche Kostenbelastung sagt dieser jedoch nichts aus, da Nebenkosten nicht berücksichtigt sind. Achten Sie daher auf den Effektivzinssatz: Darin sind alle Kosten, Spesen und Gebühren einer Immobilienfinanzierung enthalten. Wie zum Beispiel Konto-, Bearbeitungs- und Grundbucheintragungsgebühren.

9) Kredit mit Ablebensversicherung absichern?

Vereinzelt setzen Banken für eine erfolgreiche Kreditvergabe den Abschluss einer Ablebensversicherung (auch Risikoversicherung genannt) voraus. Diese deckt die noch offenen Kreditraten, wenn ein Kreditnehmer/eine Kreditnehmerin oder einer der Kreditnehmer bei Paaren verstirbt. Die Ablebensversicherung dient also zur finanziellen Absicherung der Hinterbliebenen. Gut zu wissen: Die Versicherungssumme wird von der Kredithöhe bestimmt, ebenso fließen die Kosten der Ablebens- bzw. Risikoversicherung in die Berechnung des Effektivzinssatzes ein.

10) Wohnbauförderung nutzen

Um die Finanzierung von Wohnraum zu erleichtern, unterstützen die Bundesländer mit unter­schiedlichen Wohnbauförderungen. Diese setzen sich aus verschiedenen Maßnahmen zusammen und variieren je nach Art und Bundesland stark: Gefördert werden zum Beispiel die Errichtung eines Eigenheims (Neubau), der Kauf einer Eigentumswohnung, Wohnraumschaffung (Zu-, An-, Um- oder Einbauten) und Sanierungsvorhaben. Verschaffen Sie sich hier einen Überblick über die Wohnbauförderung in Ihrem Bundesland.

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