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Immobilienertrag­steuer (ImmoESt)

  • Kurze Definition: die Immobilienertragsteuer wird dann für einen Eigentümer fällig, wenn dieser ein Grundstück verkauft
  • Unter bestimmten Voraussetzungen gilt eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer
  • Die Spekulationsfrist wurde abgeschafft und gilt somit nur mehr für „Alt-Grundstücke“
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So funktioniert's

Wann wird die Immobilien­­ertragsteuer fällig?

Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist dann abzuführen, wenn ein Grundstück (bzw. ein Haus oder eine Wohnung) mit Gewinn (entgeltlich) veräußert wird. Was als „Grundstück“ gilt, ist ebenfalls genau definiert, und zwar fallen darunter:
  • Grund & Boden

    z.B. Grundstück, Baugrund
  • Gebäude

    z.B. Haus, Eigentumswohnung
  • Grundstücksgleiche Rechte

    z.B. Baurechte

Berechnung Immobilienertragsteuer

Bemessungs­grundlage

Die Immobilienertragsteuer fällt unter die Kategorie Einkommensteuer. Seit 2016 ist bei entgeltlicher Veräußerung von „Neu-Grundstücken“ ein 30%-iger Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn anzuwenden.

Im Zusammenhang mit der Immobilienertragsteuer wurde auch oft von der 10-jährigen Spekulationsfrist gesprochen und im weiteren Sinne fälschlicherweise von einer „Spekulationssteuer“. Die Spekulationsfrist wurde aber abgeschafft und betrifft nur mehr sogenannte „Alt-Grundstücke“ – darunter fallen größtenteils Grundstücke, die vor dem 31.3.2002 angeschafft wurden. 

Wie erfolgt die Gewinnermittlung? 

Der Gewinn aus der Grundstücksveräußerung gilt als Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer. Als Gewinn gilt grundsätzlich die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten des Grundstücks.

Befreiungsgründe

Befreiung von der Immobilienertrag­steuer

Unter bestimmten Voraussetzungen (Enteignung, bestimmte Tauschvorgänge) ist keine Immobilienertragsteuer abzuführen. Außerdem gibt es bestimmte Befreiungen von der Steuerpflicht:

  • Hauptwohnsitzbefreiung

  • Herstellerbefreiung

Hauptwohnsitz­befreiung

Bei der Hauptwohnsitzbefreiung gibt es zwei Szenarien, die eine steuerfreie Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (inkl. Grund und Boden) ermöglicht:

  • Durchgehender Hauptwohnsitz für mindestens 2 Jahre: die Verkäuferin bzw. der Verkäufer hat seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung das Objekt mit Hauptwohnsitz durchgehend für mindestens 2 Jahre bewohnt.

  • 5 aus 10 Regelung: die Verkäuferin oder der Verkäufer hat die Wohnung oder das Haus durchgehend für fünf Jahre mit Hauptwohnsitz innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung

Wichtig ist zudem, dass der Hauptwohnsitz nach der Veräußerung aufgegeben wird. Würde zum Beispiel die Verkäuferin oder der Verkäufer als Mieterin oder Mieter mit Hauptwohnsitz im Haus oder der Wohnung bleiben, dann trifft die Hauptwohnsitzbefreiung nicht zu.

Herstellerbefreiung

Die Herstellerbefreiung von der Immobilienertragsteuer trifft dann zu, wenn das Gebäude selbst errichtet wurde (z.B. Hausbau). Die Herstellerbefreiung gilt aber nur für Gebäude, nicht aber für Grund und Boden. Werden sowohl die Voraussetzungen für Herstellerbefreiung als auch jene für die Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt, dann hat die Hauptwohnsitzbefreiung vorrangige Gültigkeit. Das hat den Vorteil, dass auch Grund und Boden von der Immobilienertragsteuer befreit werden können.

durchblicker - Tipp

Immobilienertragsteuer & Immobilienkauf – was ist zu beachten?

Die Immobilienertragsteuer wird beim Immobilienkauf für den Verkäufer bzw. die Verkäuferin fällig. Wenn keine Befreiung der Immobilienertragsteuer zur Anwendung kommt, dann sind bei der entgeltlichen Veräußerung von Neu-Grundstücken 30% Ertragsteuer vom Veräußerungsgewinn abzuführen. Bei Alt-Grundstücken kann es zu einem abweichenden Steuersatz kommen. Die Einhebung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer im privaten Bereich erfolgt grundsätzlich durch Parteienvertreterinnen bzw. Parteienvertretern (z.B. Notar/in oder Rechtsanwältin/Rechtsanwalt)

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