Parifizierung (Nutzwertgutachten)
- Wem gehört wie viel? Genau diese Frage beantwortet das Nutzwertgutachten (Parifizierung) bei Wohnhäusern mit mehreren Eigentümern
- Das Nutzwertgutachten ist auch die Basis für den Berechnungsschlüssel für die Aufteilung der Aufwendungen für eine Liegenschaft
- Auch vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie einen Blick in das Nutzwertgutachten werfen
Einfach erklärt
Was bedeutet Parifizierung?
Parifizierung bzw. das Nutzerwertgutachten spielt eine wichtige Rolle bei Wohn- oder Zinshäusern mit mehreren Miteigentümerinnen und Miteigentümern. Mit der Nutzwertberechnung wird das Verhältnis der Eigentumsanteile bestimmt und ein Berechnungsschlüssel festgelegt. Dieser Berechnungsschlüssel wird dann herangezogen um zum Beispiel die Betriebskosten entsprechend auf die Eigentümerinnen und Eigentümer aufzuteilen.
In weiterer Folge schließen alle Miteigentümerinnen und Miteigentümer einen Wohnungseigentumsvertrag ab. Dieser regelt eben die Rechtsbeziehungen zwischen den Miteigentümer:innen. Wenn Sie zum Beispiel eine Eigentumswohnung von jemand anderem übernehmen, dann wird der Wohnungseigentumsvertrag bereits existieren und Sie müssen die Vereinbarungen entsprechend akzeptieren. Da in diesem Vertrag Rechte und Pflichten der Eigentümer definiert sind, sollten Sie den Vertrag in jedem Fall vor dem Kauf prüfen – eine Änderung ist zwar prinzipiell möglich, dafür müssen aber auch alle anderen Miteigentümer zustimmen.
Ist ein Nutzwertgutachten vorhanden, dann können Sie dieses bei folgenden Personen bzw. Stellen anfragen:
Beim Verkäufer bzw. der Verkäuferin
Bei der Hausverwaltung
Beim Bezirksgericht in der Urkundensammlung
Gut zu wissen
Wer erstellt ein Nutzwertgutachten?
Ein Nutzwertgutachten kann durch einen Ziviltechniker bzw. einer Ziviltechnikerin für Hochbau erstellt werden. Aber auch Sachverständige für Hochbau- und Immobilienwesen können ein entsprechendes Gutachten anfertigen.
Im Nutzwertgutachten werden dann alle Räumlichkeiten, Außenanlagen sowie zur Liegenschaft gehörende Parkplätze gelistet. Jeder Wohnung wird ein Richtnutzwert zugeordnet, welcher dann entsprechend den zutreffenden Zu- und Abschlägen angepasst wird.
Berechnung des Nutzwertes
Wie der Name schon sagt, wird der Nutzwert über die Nutzfläche bestimmt. Prinzipiell ist die Nutzfläche die gesamte Bodenfläche einer Wohnung abzüglich:
Wandstärken
Durchbrechungen, die sich im Verlauf der Wände befinden
Türöffnungen
Treppen
Offene Balkone
Terrassen
Keller & Dachbodenräumlichkeiten, wenn diese nicht zum Wohnen oder für Geschäftszwecke genutzt werden können
Grundsätzlich wird der Gutachter bzw. die Gutachterin eine Wohnung als „Basiswohnung“ heranziehen und die weiteren Wohnungen damit vergleichen. Bei der Nutzwertberechnung gibt es auch Zu- und Abschläge – diese dienen dazu, bestimmte Faktor, die den Nutzen einer Wohnung aufwerten, auch in die Berechnung miteinfließen zu lassen. Zum Beispiel:
Die Wohnung mit Ausrichtung in den Innenhof wird vermutlich einen höheren Nutzwert aufweisen als die straßenseitig ausgerichtete Wohnung
Eine Mezzanin Wohnung wird einen geringeren Nutzwert aufweisen als jene Wohnungen, die sich in einem Liftstock befinden
Eine Wohnung in einem höheren Stockwerk wird mit einem höheren Nutzwert bewertet werden als eine Erdgeschoss-Wohnung
Dachschrägen führen in der Regel zu Abschlägen bei der Nutzwertberechnung
durchblicker - Tipp
Parifizierung & Kaufpreis einer Eigentumswohnung: Eine Parifizierung ermöglicht, dass die Eigentumsanteile eines Wohnhauses auf die Miteigentümerinnen und Miteigentümer entsprechend aufgeteilt und ein Wohnungseigentumsvertrag unterzeichnet werden kann. Erst dann ist man nicht mehr nur Miteigentümer, sondern auch tatsächlich Eigentümer einer Wohnung. Bei fehlender Parifizierung kann man nur seine Anteile als Miteigentümer verkaufen, nicht aber die Wohnung selbst. Das wiederum hat eine negative Auswirkung auf den Kaufpreis, der ohne Parifizierung deutlich geringer ausfallen wird.
Wissenswertes zur Parifizierung
Häufige Fragen
Was versteht man unter Parifizierung?
Unter Parifizierung versteht man die Aufteilung der Eigentumsanteile in einem Wohnhaus mit mehreren Miteigentümerinnen und Miteigentümern sowie die Aufteilung der Aufwendungen, Erträge und Betriebskosten entsprechend den Wohnungsnutzwerten. Um diesen Berechnungsschlüssel bzw. Aufteilungsschlüssel definieren zu können, wird von jeder Wohnung ein sogenanntes Nutzwertgutachten erstellt. Oft werden Parifizierung und Nutzwertgutachten synonym verwendet.
Wer macht eine Parifizierung?
Eine Parifizierung bzw. die Erstellung eines Nutzwertgutachtens kann nur von bestimmten Berufsgruppen durchgeführt werden:
- Ziviltechniker/in für Hochbau
- Sachverständige aus dem Hochbau- oder Immobilienwesen
Was kostet ein Nutzwertgutachten (Parifizierung)?
Die Kosten des Gutachtens werden vor allem von der Größe des Wohngebäudes bzw. des Zinshauses bestimmt. Meist wird eine Basispauschale verrechnet zuzüglich eines variablen Preises pro m² oder pro Wohnung. Es ist daher durchaus sinnvoll, unterschiedliche Angebote von Gutachtern einzuholen und so einen Überblick über die am Markt verfügbaren Preise zu erhalten.
Welche Rolle spielt das Nutzwertgutachten beim Wohnungskauf?
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen, dann werfen Sie vor dem Kauf einen Blick in das Gutachten – im Nutzwertgutachten wurde unter anderem die Aufteilung der Betriebskosten sowie weiterer Aufwendungen unter den Wohnungseigentümern definiert. Ein Nutzwertgutachten kann zwar abgeändert werden, dazu wird aber die Zustimmung aller Eigentümer:innen benötigt. Vor allem bei einem Wohnhaus mit vielen verschiedenen Parteien kann das eine wesentliche Herausforderung darstellen.
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