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Grundbuch & der Grundbucheintrag

  • Kurze Definition: im Grundbuch werden alle Grundstücke mit den dazugehörenden dinglichen Rechten vermerkt & eingetragen
  • Vor einem Grundstücks-, Haus- oder Wohnungskauf sollte auf jeden Fall der Grundbuchauszug durchgelesen werden
  • Der Grundbuchauszug zeigt zum Beispiel auch, ob eine Liegenschaft mit einer Hypothek belastet ist
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Einfach erklärt

Was ist das Grundbuch?

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, welches von den Bezirksgerichten geführt wird. Im Grundbuch werden alle Grundstücke geführt und die zum Grundstück gehörenden dingliche Rechte vermerkt bzw. eingetragen. Möchten Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen, dann sollten Sie vorab einen Auszug aus dem Grundbuch anfordern – denn dieser gibt auch Aufschluss darüber, ob die Liegenschaft belastet ist. Folgende Rechte in Verbindung mit einer Liegenschaft werden im Grundbuch vermerkt:

  • Eigentum (wer besitzt das Grundstück)

  • Wohnungseigentum (gibt es Miteigentümerinnen oder Miteigentümer)

  • Pfandrecht (ist die Liegenschaft belastet z.B. mit einer Hypothek)

  • Baurecht (hat jemand das Recht, auf der Liegenschaft ein Bauwerk zu errichten bzw. errichtet zu haben)

  • Bestimmte Grunddienstbarkeiten (besitzt jemand z.B. Wegerecht oder Weiderecht für das Grundstück)

Zusätzlich kann der Eintrag im Grundbuch auch Anmerkungen enthalten, die auf wichtige, rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit der Liegenschaft hinweisen, zum Beispiel Hinweise auf Rangordnung, Minderjährigkeit oder laufendes Versteigerungsverfahren.

Einsicht im Grundbuch nehmen

Möchte man in das Grundbuch einsehen, dann muss man einen entsprechenden Grundbuchauszug kostenpflichtig anfordern. Es gibt mehrere Möglichkeiten, um Einsicht in das Grundbuch nehmen zu können:

  • Grundbucheinsicht bei Gericht

  • Grundbucheinsicht bei Notarin oder Notar

  • Grundbucheinsicht durch online Grundbuchabfrage

Zudem besteht das Grundbuch aus unterschiedlichen Teilen: dem Hauptbuch, dem Löschungsverzeichnis, dem Hilfsverzeichnis, der Urkundensammlung und der Grundbuchmappe. Möchte man wissen, wem ein Grundstück gehört und welche Recht dazu vermerkt sind, dann benötigt man einen Auszug aus dem Hauptbuch. Diesen Grundbuchauszug können Sie über jede der drei oben genannten Möglichkeiten erhalten.

durchblicker - Tipp

Wenn Sie einen Auszug aus dem Hauptbuch oder Hilfsverzeichnis beim örtlich zuständigen Bezirksgericht anfragen, dann wird eine Gebühr von 14,40 Euro fällig. Wenn Sie einen beglaubigten Grundbuchauszug benötigen, dann ist eine Notarin bzw. ein Notar die richtige Anlaufstelle. Notare haben den gleichen Anspruch auf Gebühreneinhebung wie die Bezirksgerichte. Möchten Sie online in das Grundbuch einsehen, dann stehen folgende autorisierte Stellen für die Grundbuchabfrage über das Internet zur Verfügung.

Kosten im Überblick

Grundbuch­eintragung & Gebühren

Mit „Einverleibung“ wird die Eintragung eines Rechts im Grundbuch bezeichnet – so kann zum Beispiel das Eigentumsrecht, ein Servitut oder ein Pfandrecht einverleibt (eingetragen) werden. Man spricht auch von Einverleibung, wenn ein eingetragenes Recht aus dem Grundbuch gelöscht wird. Die Eintragung in das Grundbuch ist kostenpflichtig – je nachdem, welche Rechte eingetragen werden sollen, fallen unterschiedlich hohe Gebühren an. Die Gebühren für die Grundbucheintragung beim Kauf einer Immobilie sind auch Teil der sogenannten Kaufnebenkosten. Mit folgenden Kosten sind bei der Grundbucheintragung zu rechnen:

Eingabengebühren für den Antrag
44 Euro bzw. 62 Euro*
Eintragungsgebühren für den Erwerb des Eigentums und des Baurechts
1,1% vom Wert des Rechts**
Zusätzliche Eintragungsgebühren zum Erwerb des Pfandrechts
1,2% vom Wert des Rechts

*44 Euro Eingabengebühren fallen für den Antrag im elektronischen Rechtsverkehr an, 62 Euro wenn der Antrag nicht im elektronischen Rechtsverkehr erfolgt

** Als „Wert des Rechts“ wird in der Regel der Verkehrswert (Kaufpreis) herangezogen

„Wer zuerst kommt mahlt zuerst“ – dieses Prinzip gilt normalerweise auch beim Grundbuch: wer an erster Stelle eingetragen wird, hat das stärkere Recht als der, der an zweiter Stelle eingetragen wird. So hat ein Gläubiger, der beim Pfandrecht an erster Stelle eingetragen wird, eine bessere Absicherung als jener an zweiter Stelle.

Kosten bei Erbschaft & Schenkung

Erfolgt eine Eintragung im Grundbuch auf Grund eines Rechtsgeschäfts (Kauf, Schenkung, Erbschaft) im erweiterten Familienkreis, dann wird eine ermäßigte Berechnungsgrundlage für die Eintragungsgebühren herangezogen. Unter erweiterten Familienkreis versteht man zum Beispiel die Ehegattin bzw. den Ehegatten, eingetragene Partner/in, Lebensgefährte bzw. Lebensgefährtin (sofern ein gemeinsamer Wohnsitz begründet wurde), Geschwister, Kinder, Enkel, etc.

Die Berechnungsgrundlage für die Eintragungsgebühr beträgt in diesen Fällen mindestens das Dreifache des Einheitswerts, höchstens aber 30% des Verkehrswerts (Kaufpreises). Somit fallen die Grundbuchgebühren im familiären Umfeld deutlich günstiger aus.           

Änderungen im Grundbuch

Eine Grundbucheintragung bedeutet nicht, dass diese auch in Stein gemeißelt ist – auch im Grundbuch können Änderungen vorgenommen werden. Typische Änderungen sind zum Beispiel:

  • Änderung der Adresse

  • Namensänderung

  • Eintragung von Pfandrechten

  • Eintragung von Wohnrechten

  • Löschung von Pfandrecht

Grundsätzlich fällt bei einer Änderung im Grundbuch immer die Grundbuchsgebühr (Eingabengebühr) an. Das bedeutet, dass Sie für die neue Eingabe im Grundbuch 44 Euro bezahlen müssen bzw. 62 Euro, wenn die Eingabe nicht im elektronischen Rechtsverkehr erfolgt.

Braucht man einen Notar?

Ob ein Notar für eine Änderung im Grundbuch erforderlich ist, hängt von der gewünschten Änderung ab. Wird ein weiteres Recht eingetragen und muss dieses notariell beglaubigt werden, dann ist auf jeden Fall eine Notarin bzw. ein Notar notwendig.

Soll beispielsweise ein Pfandrecht gelöscht werden, dann könnte der Antrag auch selbst eingereicht werden. Die Arbeiterkammer stellt hierfür einige Mustervorlagen zur Verfügung. Bei Unklarheiten zur Antragstellung ist es aber durchaus ratsam, die Unterstützung einer Notarin bzw. eines Notars heranzuziehen, um den Änderungswunsch auch reibungslos durchführen zu können.

So funktioniert's

Grundbuchauszug lesen

Ein Grundbuchauszug ist in mehrere Abschnitte unterteilt. Auf den ersten Blick wirkt der Auszug daher eher komplex und unübersichtlich. Mit einer kleinen Orientierungshilfe, wo man die gesuchte Information am Grundbuchauszug findet, wird das Lesen des Auszugs daher auf jeden Fall einfacher. Wir haben für Sie kurz zusammengefasst, in welchem Abschnitt Sie welche Information finden:

Abschnitt
Enthaltene Informationen
Kopf
Katastralgemeinde
Einlagezahl
Örtlich zuständiges Bezirksgericht
Hinweise
Hinweise auf besondere Abschrift
Abfragedatum
Aufschrift
Letzte Tagebuchzahl (TZ)
Vorläufige Plombe*
Plombe
Hinweis auf Wohnungseigentum, öffentliches Gut, Baurecht,...
A1-Blatt
Grundstücksnummer
Zugehörigkeit zum Grenzkataster
Fläche des Grundstücks
Adresse des Grundstücks
A2-Blatt
Änderungen am Grundbuchskörper
Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen
Dingliche Berechtigungen (die mit der Liegenschaft verknüpft sind)
B-Blatt
Miteigentumsanteile und deren Eigentümer sowie Informationen zu diesen Eigentümern
(z.B. Geburtsdatum, Adresse, Rechtstatsachen)
C-Blatt
Belastungen: Pfandrecht (Hypothek), Dienstbarkeit (Servitut), … samt rechtserheblicher Tatsachen
Hinweis/Ende
Informationen zur Ausgabestelle
Gebührenpflichtige Zeilen & Abfragegebühr
Hinweis auf Gebührenbefreiung oder amtswegige Erstellung
Sicherheitscode

*Als vorläufige Plombe bzw. als Plombe wird die Tagebuchzahl von Anträgen bezeichnet, die aktuell bearbeitet werden. Ist ein solcher Eintrag vorhanden, dann ist das ein Hinweis darauf, dass sich der Grundbucheintrag verändern wird. Um dazu mehr Informationen zu erhalten, muss eine Einsicht in das Tagebuch getätigt oder bei der Grundbuchsabteilung rückgefragt werden.

Die einzelnen Abschnitte des Grundbuchauszugs sind jeweils durch eine „Sternchenzeile“ getrennt, wobei sich in der Mitte der Zeile die jeweilige Bezeichnung „A1“, „A2“, „B“ und „C“ für den entsprechenden Abschnitt befindet. Achten Sie speziell auf die „Hinweise auf besondere Abschrift“, denn hier wird vermerkt, wenn der Auszug nur auf bestimmte Informationen beschränkt wurde (z.B. auf den Namen eines Miteigentümers).

Möchten Sie zum Beispiel wissen, ob das Grundstück belastet ist, dann ist das C-Blatt der relevante Abschnitt. Hier finden Sie alle Informationen, ob es eine Hypothek gibt oder ein Servitut und wer dieses innehat.

Wissenswertes zum Grundbuch

Häufige Fragen

  • Was ist ein Pfandrecht im Grundbuch?

    Ein Pfandrecht im Grundbuch räumt einem Gläubiger bzw. einer Gläubigerin im Falle der nicht erfüllten Forderung das Recht ein, die ausständige Forderung mit dem besicherten Objekt auszugleichen. Wenn ein Kredit für einen Immobilienkauf mit einer Hypothek gesichert wird, dann wird zu Gunsten der Bank bzw. Bausparkasse ein entsprechendes Pfandrecht im Grundbuch vermerkt. Auch für die Eintragung eines Pfandrechts fallen Gebühren an.

  • Was kostet eine Löschung aus dem Grundbuch?

    Eine Löschung aus dem Grundbuch benötigt so wie die Eintragung des Eigentumsrechts ein Eingabegesuch. Für ein Eingabegesuch fallen 44 Euro bzw. 62 Euro an, wenn dieses nicht im elektronischen Rechtsweg erfolgt. Wird eine Notarin oder ein Notar herangezogen, um den Antrag auf Löschung zu stellen, dann sind auch die Notarkosten zu beachten.

  • Was kostet eine Eintragung ins Grundbuch?

    Die Kosten für eine Grundbucheintragung können unterschiedlich hoch ausfallen, je nachdem welche Rechte im Grundbuch eingetragen werden sollen:

    • So fallen beim Erwerb des Eigentumsrechts beim Immobilienkauf zum Beispiel 1,1% des Kaufpreises als Eintragungsgebühr an.
    • Soll auch ein Pfandrecht vermerkt werden, dann fallen zusätzlich 1,2% des Pfandrechts als Eintragungsgebühr an.
    • Zusätzlich fallen Eingabegebühren in Höhe von 44 Euro oder in Höhe von 62 Euro an, wenn das Eingabegesuch nicht elektronisch erfolgt.
    • Bedenken Sie auch, dass ein Grundbucheintrag notariell beglaubigt werden muss und dafür ebenfalls Gebühren anfallen.
  • Wie bekomme ich einen Grundbuchauszug?

    Einen Grundbuchauszug können Sie online bei autorisierten Stellen anfordern oder persönlich beim örtlich zuständigen Bezirksgericht oder einem Notar bzw. einer Notarin. Ein Grundbuchauszug ist kostenpflichtig. Erfahren Sie mehr zu den Kosten für einen Grundbuchauszug.

  • Wie kann ich in das Grundbuch einsehen?

    Es gibt drei wesentliche Möglichkeiten, um in das Grundbuch einzusehen:

    • Beim Notar
    • Bei Gericht
    • Online über autorisierte Stellen

    Erfahren Sie mehr dazu, wie Sie in das Grundbuch einsehen können.

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