Mietkauf in Österreich
- Kurze Definition: Unter Mietkauf versteht man ein Mietverhältnis mit dem Recht, das Mietobjekt später käuflich zu erwerben
- Für den Mietkauf müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden, wie zum Beispiel Einkommensgrenzen
- Alternativen zum Mietkauf im Überblick: wann lohnt sich der Mietkauf?
Einfach erklärt
Was bedeutet Mietkauf?
Unter Mietkauf versteht man ein Mietverhältnis mit dem Recht, das gemietete Objekte nach Ablauf einer bestimmten Mietdauer kaufen zu können. Dadurch haben die Mieter:innen die Möglichkeit, zu einem späteren Zeitpunkt die Eigentumsrechte an der Mietwohnung oder dem Miethaus zu erhalten. Folgendes ist im Zusammenhang mit dem Mietkauf zu beachten:
Als Mieter:in müssen Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um sich für den Mietkauf zu qualifizieren.
Bei den Mietkauf-Immobilien in Österreich handelt es sich um öffentlich geförderte Immobilien.
Am Beginn des Mietverhältnisses ist eine Anzahlung zu leisten, welche das Recht auf Kauf sichert.
Die geleistete Miete wird beim Mietkauf in Österreich nicht auf den Kaufpreis angerechnet.
Der spätere Kaufpreis muss am Beginn des Mietverhältnisses noch nicht feststehen, wenn möglich, sollte dieser aber bereits mit dem Verkäufer bzw. der Verkäuferin festgelegt werden.
Die Mietdauer bis zur Wahrnehmung der Kaufoption beträgt grundsätzlich 10 oder 5 Jahre (bei Erstbezug nach 1. August 2019; eine Übereignung ist dann ab Beginn des 6. Jahres ab Erstbezug möglich)
Das Optionsrecht verstreicht prinzipiell nach 15 Jahren.
Entscheiden Sie sich gegen den Mietkauf, dann erhalten Sie Ihre Anzahlung in verminderter Form zurück.
Im Überblick
Wie läuft ein Mietkauf ab?
Ein entsprechender Mietvertrag mit Optionsrecht (Recht, die Wohnung oder das Haus nach einer bestimmten Mietdauer zu kaufen) wird abgeschlossen. Der spätere Kaufpreis muss zu Beginn des Mietverhältnisses noch nicht definiert sein, kann aber bereits festgelegt werden. Um das Optionsrecht zu sichern hat der Mieter bzw. die Mieterin eine entsprechende Anzahlung zu leisten.
Nach der vorgegebenen Mietdauer (10 Jahre bzw. nur mehr 5 Jahre bei Erstbezug ab 1.8.2019: eine Übereignung ist dann ab Beginn des 6. Jahres ab Erstbezug möglich) kann der Mieter bzw. die Mieterin einen Antrag für den Kauf stellen – daraufhin hat der Verkäufer bzw. die Verkäuferin innerhalb von 3 Monaten ein entsprechendes Angebot abzugeben. Der Mieter bzw. die Mieterin kann sich auch gegen den Kauf entscheiden, weiterhin im Mietverhältnis bleiben (wenn eine Zustimmung seitens Vermieter:in erfolgt) oder das Mietverhältnis aufkündigen.
Prinzipiell erlischt das Optionsrecht nach 15 Jahren, manche Bauvereinigungen gewähren ihren Mieter:innen aber die Kaufoption auch noch nach dieser Frist.
Was kostet ein Mietkauf?
Beim Mietkauf wird eine Anzahlung getätigt. Diese Anzahlung sichert das Kaufrecht (Optionsrecht) um das gemietete Objekt nach Ablauf der vereinbarten bzw. gesetzlich vorgegeben Mietdauer kaufen zu können. Sollten Sie sich gegen den Kauf entscheiden, dann erhalten Sie diese Anzahlung in abgestatteter Form zurück.
Während der Mietdauer ist die vereinbarte Miete zu bezahlen. Beachten Sie, dass beim Mietkauf in Österreich die bereits geleistete Miete nicht vom Kaufpreis abgezogen wird. Entscheiden Sie sich, die Immobilie zu kaufen, dann fallen zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis auch Kaufnebenkosten an.
Übersicht der Kosten beim Mietkauf:
Anzahlung für Kaufrecht (Optionsrecht)
Mietzins während der Mietdauer
Kaufpreis
Wird die Anzahlung oder der Kaufpreis mittels Fremdfinanzierung (Kredit) finanziert, dann beachten Sie auch die Kreditkosten (vor allem Kreditzinsen). Wenn Sie planen, einen Kredit für die Anzahlung oder den Kaufpreis zu verwenden, dann nutzen Sie den unabhängigen Kreditvergleich: so können Sie die aktuellen Konditionen optimal vergleichen und einen individuell für Sie zugeschnittenen Kredit mit günstigen Zinsen einfach ausfindig machen. Mit der kostenlosen durchblicker Experten-Beratung haben Sie zudem erfahrene Finanzierungsexpert:innen an Ihrer Seite.
Gut zu wissen
Mietkauf Vor- & Nachteile:
Ein Mietkauf bietet einige Vorteile, aber diesen stehen auch nicht zu vernachlässigende Nachteile gegenüber. Wir haben die wichtigsten Vor- und Nachteile des Mietkaufs kurz für Sie zusammengefasst, um Ihnen so eine bessere Entscheidungsbasis für oder gegen den Mietkauf zu geben:
Was spricht für den Mietkauf?
Flexibilität & Ungebundenheit: ein Mietkauf räumt Ihnen ein späteres Kaufrecht ein, aber Sie müssen sich nicht sofort für den Kauf entscheiden. Wenn sich Ihre Wohnbedürfnisse ändern (Job in anderer Umgebung, Kinder, etc.), dann können Sie Ihre Wohnverhältnisse bis zum Ablauf der vereinbarten Mietdauer auch einfach und flexibel verändern.
Erfahrungswerte: selten hat man die Gelegenheit, ein Haus oder eine Wohnung vor dem Kauf auch auf eine bestimmte Zeit zu „testen“. Beim Mietkauf hingegen bietet sich die Möglichkeit, ausreichend Erfahrung hinsichtlich der Wohngegebenheiten sowie der Lage zu sammeln und sich später mit ruhigem Gewissen gegen oder für den Kauf zu entscheiden.
Attraktive Konditionen: dadurch, dass Mietkauf-Objekte in Österreich zu den geförderten Wohnbauobjekten zählen, sind auch meist die Immobilienpreise dafür geringer, verglichen zu den marktüblichen Konditionen von nicht gefördertem Wohnbau.
Zeit für die Finanzierung: die Entscheidung für den Kauf bzw. der Kauf selbst liegt beim Mietkauf noch einige Jahre in der Zukunft. Die Zeit bis dahin kann genutzt werden, um für den Kauf zu sparen und so den Bedarf bzw. die Höhe einer Fremdmittelfinanzierung (Kredit) zu reduzieren.
Was spricht gegen den Mietkauf?
Unsicherer Kaufpreis: meist wird der Kaufpreis erst zu dem Zeitpunkt vereinbart, mit dem das Optionsrecht in Kraft tritt. Daher weiß man am Beginn des Mietkaufs oft nicht, wie hoch der tatsächliche Kaufpreis sein wird. Das wiederum macht es schwieriger, die monatliche Sparrate für den Kaufpreis akkurat einzuschätzen.
Keine Anrechnung der Miete: ein klarer Nachteil beim Mietkauf in Österreich ist, dass die bereits geleistete Miete nicht auf den Kaufpreis angerechnet wird. Wenn man aktuell vor der Entscheidung steht ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen oder einen Mietkauf für ein Haus oder eine Wohnung zu tätigen, dann sollte man zum vermutlichen Mietkaufpreis auch die Mietaufwände sowie die Anzahlung für das Optionsrecht hinzuzählen und mit dem Kaufpreis für alternative Immobilien vergleichen. Eventuell kommt der direkte Kauf in Summe günstiger als der Mietkauf.
Erhöhter Finanzbedarf beim Einzug: anders als bei der herkömmlichen Miete fallen beim Mietkauf beim Einzug mehr Kosten zusätzlich zu Kaution, Maklerprovision & Einrichtung an. Am Beginn des Mietkaufs muss auch die Anzahlung geleistet werden, welche das spätere Kaufrecht einräumt. Wenn Sie grundsätzlich unsicher sind, ob mieten oder kaufen die richtige Wahl für Sie ist, dann nutzen Sie den durchblicker Mieten-oder-Kaufen-Rechner. So sehen Sie mit einigen wenigen Klicks, wie viel Sie sich mit einem Kauf im Vergleich zur Miete ersparen können.
Reduzierte Rückzahlung: entscheidet man sich gegen den Mietkauf, dann erhält man nicht die volle Anzahlung, sondern einen verminderten Betrag zurück.
durchblicker - Tipp
Alternativen zum Mietkauf prüfen
Ein Mietkauf bietet durchaus Vorteile aber auch einige Unsicherheiten – vor allem stellt sich die Frage, ob man neben den monatlichen Mietaufwendungen über ausreichend freies Einkommen verfügt, um für den späteren Kauf ansparen zu können.
Wenn aktuell nicht genügend Eigenmittel zur Verfügung stehen, um den eigenen Wohntraum zu finanzieren, sollten Sie alternativ die Finanzierung mit Kredit bzw. Bauspardarlehen prüfen. Auf Grund der aktuell niedrigen Zinslage profitieren Sie bei der Kreditfinanzierung zur Zeit von besonders günstigen Zinsen. Prüfen Sie außerdem die unterschiedlichen Wohnbau-Förderungen für Ihr Bundesland – vor allem für Jungfamilien gibt es attraktive Unterstützungen seitens der Bundesländer.
Wichtige Hinweise
Mietkauf: rechtliche Lage in Österreich
Die wichtigen Fragen beim Mietkauf sind natürlich wie, wann und wer bestimmt den Kaufpreis der Wohnung bzw. des Hauses. Grundsätzlich muss der Kaufpreis nicht am Beginn des Mietkaufs festleget werden. Sie können jedoch als Mieter:in versuchen mit dem bzw. der Verkäufer:in gleich von Beginn an den späteren Kaufpreis zu vereinbaren. Eine solche Vereinbarung ist rechtlich möglich.
Wenn keine Vereinbarung des Kaufpreises stattgefunden hat, dann können Sie als Mieter:in nach Ablauf der entsprechenden Mietdauer die Bekanntgabe des Kaufpreises beantragen. Der Verkäufer bzw. die Verkäuferin hat dann 3 Monate Zeit, ein entsprechendes Kaufangebot zu unterbreiten. Der Kaufpreis kann sich am Verkehrswert der Immobilie orientieren – darunter versteht man den aktuell am Markt erzielbaren Verkaufspreis. Alternativ können auch die Kosten einer neu errichteten Wohnung bzw. eines neu errichteten Hauses herangezogen werden. Diese werden unter Berücksichtigung des altersbedingten Wertverlustes sowie der etwaigen Zu- und Abschlägen für Lage und Ausstattung angepasst.
Voraussetzungen für den Mietkauf
Wohnungen oder Häuser werden meist in der Bauphase als Mietkaufobjekte angeboten. In Österreich können nur gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften oder Bauvereinigungen Immobilien für den Mietkauf anbieten, da es sich hier um öffentlich geförderte Immobilien handelt um Wohnen in Österreich leistbarer zu machen. Aber nicht nur das Angebot ist eingeschränkt – es wird auch geregelt, welche Personen grundsätzlich die Mietkauf-Variante in Anspruch nehmen können. Folgende Voraussetzungen müssen Sie für den Mietkauf erfüllen:
Sie sind volljährig
Sie sind EU-Bürger:in
Sie können einen dringenden Wohnbedarf nachweisen und melden Ihren Hauptwohnsitz bei der Mietwohnung
Sie überschreiten und unterschreiten die Einkommensgrenzen nicht – diese variieren je nach Bundesland, ebenso gibt es spezielle Einkommensgrenzen, wenn der Mietverkauf mit einer zweiten Person getätigt werden soll
Mehr Durchblick beim Finanzieren
Finanzierungsrechner
Mit den durchlbicker Finanzierungsrechnern können Sie ganz bequem online Finanzierungsmöglichkeiten vergleichen. Nutzen Sie den Budgetrechner um herauszufinden, wie viel Kredit Sie sich mit Ihrem Einkommen leisten können. Berechnen Sie mit dem Mieten-oder-Kaufen Rechner, welche Ersparnis der Immobilienkauf gegenüber einem Mietverhältnis bringt:
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Wissenswertes zum Mietkauf
Häufige Fragen
Was passiert, wenn man sich gegen den Mietkauf entscheidet?
Wenn die Kaufoption nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer nicht wahrgenommen wird, dann kann der Mietvertrag verlängert werden (sofern der Vermieter zustimmt). Alternativ können Sie den bestehenden Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen. Die Anzahlung für das Optionsrecht erhalten Sie vermindert zurück.
Wann muss der Kaufpreis bekannt gegeben werden?
Der Mieter bzw. die Mieterin kann nach Ablauf der Mietdauer einen Antrag bezüglich des Kaufpreises beim Verkäufer stellen. Dieser hat dann innerhalb von 3 Monaten ein entsprechendes Kaufangebot vorzulegen. So wird der Kaufpreis für den Mietkauf berechnet: mehr erfahren
Wann ist ein Mietkauf sinnvoll?
Ein Mietkauf kann sinnvoll sein, wenn man ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung erwerben möchte, aber aktuell nicht über die finanziellen Mittel verfügt, um diese(s) zu finanzieren. Man sichert sich damit das Kaufrecht der Immobilie für einen späteren Zeitpunkt. Da die bereits geleistete Miete aber nicht auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird, sollte man dennoch vergleichen, ob eine Immobilienfinanzierung jetzt mit Kredit nicht günstiger ausfällt als ein späterer Mietkauf. Vor allem für Jungfamilien gibt es beim Haus- oder Wohnungskauf auch attraktive Wohnbauförderungen seitens der Bundesländer.
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